每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

2025年是“十四五”規劃收官之年，也是“十五五”規劃謀篇布局之年。房地產行業作為國民經濟支柱產業，一頭連著消費，一頭連著投資，穩住地產對穩定內需至關重要。

新形勢下，這個萬億元級的巨量市場如何重回正軌？房地產風險是否已經出清？行業未來發展呈現何種趨勢？

10月30日，在上海舉行的第十五屆中國價值地產年會上，每日經濟新聞聯合中指研究院重磅發布《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業年度報告》（以下簡稱《報告》），從政策、城市、市場三大維度全面剖析行業，并研判行業未來發展。

中指研究院上海數據總經理張文靜在年會現場解讀《報告》時表示：“房地產市場仍有發展空間，2025年開發投資吸引力TOP20城市GDP合計占全國35%，人口占21%，‘好城市+好房子’具備結構性機會。”

市場研判：政策已達“最寬松”，但全面止跌仍需時日

自2021年下半年房地產市場步入深度調整階段以來，房地產政策基調從“房住不炒”轉向“止跌回穩”。中央定調之后，從中央到地方政策出臺頻次明顯加快，政策支持力度增強。

《報告》顯示，2022年以來各地累計出臺優化政策約3000次。金融信貸端，2022年“金融16條”“三支箭”落地支持房企融資；2024年5月起首套首付比例降至15%，房貸利率下限取消，2022年以來5年期LPR累計下調1.15個百分點至3.5%，公積金利率累計下調0.65個百分點至2.65%。

限購政策層層松綁，從2022年三四線全面放開，到2024年核心二線取消限購、廣州全面放開，2025年北上深進一步優化，“多數城市已全面放開限制性政策，行業進入非限購周期”。此外，換房退稅、公積金提額、住房“以舊換新”等政策同步發力。

“當前政策環境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。”張文靜表示。

在此作用下，市場出現階段性回暖，但近期政策效應有所轉弱。《報告》顯示，2025年1~9月，全國百城新房累計銷售面積同比下降6%，二季度市場邊際轉弱，三季度延續回落態勢，10月高基數效應開始顯現，同比降幅有所擴大。

與此同時，受供應大幅回落影響，市場進入去庫存階段。截至2025年9月底，全國50個代表城市商品住宅可售面積3.1億平方米，較2024年末下降2.9%。按近12個月的月均銷售面積計算，9月末可售庫存出清周期為19.9個月，同比縮短2.5個月，但三四線庫存依然承壓。

“房地產市場離全面‘止跌’仍有一定距離，風險尚未完全化解。”張文靜指出。

破局之道：聚焦“好城市+好房子”，把握結構性機會

隨著人口、城鎮化水平等支撐住房需求釋放的動能逐漸減弱，近年來，市場供求關系發生了重大變化，我國新房銷售面積也已進入見頂后的回落階段。

《報告》指出，從2024年數據來看，城市間也存在較大差異。一線城市中廣州、深圳人口保持正增長，其中深圳增長近20萬人，廣州增長15.1萬人，而北京、上海人口由增轉降；中西部省會城市中，貴陽、長沙、南昌、西安、鄭州、成都等地持續保持較強吸附力。

在此背景下，地區分化進一步顯現，優勢地區市場仍有拓展空間，改善性住房需求成為市場關鍵支撐。

根據《報告》，2025年前三季度，全國重點30城90—120平方米新房成交占比保持在四成左右，120~144平方米占比已超30%，多地120平方米以上大戶型占比提升，這種分化現象在投資端表現尤為明顯。

今年以來，房企拿地進一步聚焦核心城市。以中海地產為例，今年前三季度其拿地金額已達795億元，其中上海、北京、杭州、深圳四個城市拿地金額占比就已達83%；綠城中國同樣在杭州、上海、蘇州、西安四個城市的拿地金額占前三季度總拿地金額的70%以上。

《報告》顯示，今年前三季度，全國300城住宅用地出讓金同比增長13%，其中一二線城市出讓金同比增幅明顯，分別為24.5%、26.3%，而三四線城市土拍表現持續較弱，土地出讓金同比下降。

從城市集中度來看，今年1~9月宅地出讓金TOP20城市成交金額占全國比重約61%，較2024年全年提升10個百分點，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金額均超千億元，杭州出讓金已超去年全年水平。

《報告》指出，企業必須更精準地洞察住房需求趨勢，才能以優質產品贏得市場，但頭部企業投資策略趨同必然會導致競爭加劇，使得拿地成本提升。

“長期來看，城市分化趨勢或將更趨明顯。”張文靜表示，核心城市人口整體保持增長，房地產市場仍有發展空間，2025年開發投資吸引力TOP20城市GDP合計占全國35%，人口占21%，“好城市+好房子”具備結構性機會。

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封面圖片來源：每經記者 張建 攝