每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

當前新型城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展也由大規模增量擴張階段轉向以存量提質增效為主的階段。

城市更新成為新時期推動城市發展方式轉變、促進城市建設的必然選擇，是推動城市高質量發展的重要抓手。

10月30日，由每日經濟新聞主辦的“2025第十五屆中國價值地產年會——城市‘更’新眾論不限購周期行業新格局”在上海成功舉行，與會嘉賓就“城市更新將承載行業提質發展新模式”的話題進行了探討。

圖片來源：每經記者 祝裕 攝

土地市場生變：上海城市更新協議出讓金超招拍掛

好地研究院院長方曉泉認為，當前，城市更新正承載著行業提質發展的新模式。從今年上海土地市場的發展情況來看，與城市更新相關的協議出讓地塊，其出讓金規模已逐漸開始超過通過招拍掛程序出讓的地塊規模，“而且這將成為未來幾年市場發展的趨勢” 。

好地研究院院長方曉泉 圖片來源：每經記者 祝裕 攝

徐匯區東安一、二村片區舊城區改建項目是上海史上最大單地塊舊改征收項目，今年3月至5月，有三宗涉宅地塊通過協議出讓陸續完成交易，總出讓金額達523.03億元，其中125-31地塊以341.35億元成交，創下全國土地出讓總價“地王”紀錄。

“從根源來看，城市更新受到市場主動或者被動關注。從主動性來講，上海中心城區部分建筑已相對老舊，居住環境相對擁擠，政府部門從改善居民生活水平的角度，需要開展城市更新工作。”

方曉泉提到，從市場化的角度來看，今年以來上海新房市場表現較為分化，外環以外區域無論是新房還是二手房，銷售去化以及價格都面臨較大壓力。而市中心的豪宅項目不僅暢銷，價格還出現上漲趨勢。

“從自身運營而言，房地產企業肯定更愿意在市中心進行投資開發。”方曉泉表示，若想在市中心開展房地產開發，就必須借助城市更新這一新模式。綜合多方面因素，城市更新將逐漸成為未來以上海為代表的核心城市房地產發展的新模式。

房企搶灘城市更新：從增量開發轉向存量提質

事實上，部分房企已深度參與到城市更新中。

在今年舉行的“更持續·新發展”上海城市更新路演推介活動暨城市更新研討會上，位于上海黃浦區董家渡板塊的綠地外灘中心是重點推介的大型城市更新項目之一。

綠地集團上海公司、董家渡金融城項目客戶總監房婧表示，房地產行業已由增量開發轉向存量提質的新階段，城市更新成為綠地集團實現提質增值的關鍵新密碼，公司在各個項目中進行具體實踐。

綠地集團上海公司房婧 圖片來源：每經記者 祝裕 攝

據介紹，綠地外灘中心的總建筑面積達120萬平方米，經過多年建設運營，已成為上海市中心濱江沿線最大的商務綜合體，涵蓋超高層、總部辦公、星級酒店、商業街區、高端社區等多種業態。

上海的繁榮發展離不開航運業。在開埠之前，作為最重要的行業組織以及各會館公所之首，擁有300多年歷史的上海文化地標——商船會館，就位于綠地外灘中心項目范圍內。 

房婧介紹，綠地期望將該項目從一處文化地標升級為可互動的文化傳播場所，使其成為世界了解中國文化、江南文化以及上海文化的新窗口。 

對于當前的城市更新現狀，綠地集團方面認為，推進城市更新要統籌好盤活存量與優化增量的關系，提高資源使用效率。上海等超大城市土地資源極為稀缺，可謂寸土寸金。在此情況下，盤活存量、優化增量，提高資源利用效率，以保障經濟社會發展需求，具有尤為特殊的重要意義。 

據介紹，目前仍有不少存量的空間，包括老舊商場、老舊辦公、老舊廠房、老舊街區、老舊園區以及停緩建項目等，由于設施設備及發展模式陳舊，產業附加值較低，資源利用效率也較低，對經濟發展的貢獻較為有限。因此，應積極進行更新改造和盤活提升，從而打造出新的空間和場景，促進經濟發展。

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封面圖片來源：每經記者 祝裕 攝