每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

今年以來，上海豪宅市場走出獨立行情，中海地產、融創中國、新鴻基地產、保利發展和瑞安房地產等房企先后推盤入市，總價動輒上億元的房源，成交卻異常火熱。

尤其是位于黃浦區南外灘板塊的融創外灘壹號院二期項目，今年以來三次開盤均被搶售一空，共銷售472套房源，總成交金額215億元，最后一批房源單價達17.2萬元/平方米。

“年初三月份時，公司團隊預料今年豪宅市場的交易量會較往年有所提升，但沒想到實際結果還是遠遠超過預期，刷新了歷年豪宅成交新高，甚至可能比幾年前的總和還多。”

12月18日，融創上海區域營銷管理部總經理陶帥在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，上海區域公司已提前完成年度銷售目標，不過公司今年的首要目標不是業績，而是推進項目完成品質交付。

他認為，高端項目得以熱銷的因素不僅是因為核心地段和保值率等，最主要的是外灘壹號院12年來的品牌深耕、業主積淀，以及持續產品兌現能力和融創物業的管理能力等。

“擁有足夠的產品兌現能力才能在市場競爭中贏得先機，獲得客戶信賴。”在陶帥看來，如果說市場上一般項目的產品只要做到“海平面之上”，那么高端項目一定得在“海平面與海底”不斷切換，既要掌握對手變化，也要通過后期物業了解客戶需求變化，不斷反哺產品，打磨產品細節，打造出符合市場并超越市場預期的產品。

融創上海區域營銷管理部總經理陶帥 圖片來源：受訪者提供

產品兌現能力是重要指標

融創外灘壹號院二期項目位于黃浦區董家渡板塊，與外灘、南京路、豫園的地標建筑相鄰，處在上海市中心老城廂核心地段，周邊擁有上海頂級商圈和多個豪宅小區。不過，該項目的開發過程卻頗為曲折。

2002年5月，泛海控股以接近零溢價率拿下上海董家渡10號、12號和14號舊改地塊，并承擔了所屬地塊的拆遷工作。2019年，因債務危機無力繼續開發，泛海控股將持有董家渡項目的泛海建設100%股權以總價125.53億元出售給融創中國，后者還需承擔23.3億元債務。同年，融創外灘壹號院先后兩次開盤，售價達到12.1萬元/平方米。

三年后，受房地產調控周期影響，融創中國也遭遇資金鏈危機，外灘壹號院12號和14號地塊不得不陷入停滯狀態。為了推進項目建設繼續開發，2022年底，融創中國與中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行組成的銀團、中信信托，就外灘壹號院12號和14號地塊達成融資合作，項目補充資金總達120億元。

陶帥坦言，盡管外灘壹號院的開發過程艱難，但團隊深知自身的使命，不僅要將項目銷售好，還要將項目的價值做到最大化，并提升品牌產品力。

為此，在項目開發過程中，外灘壹號院二期共設計出五種不同風格的樣板房和十種戶型供市場選擇。

“豪宅市場的一項重要指標是核心地段，另外則是產品的兌現能力。外灘壹號院一期交付五年，無論在建筑品質、物業服務還是二手房溢價方面的表現，都給二期入市提供了強大口碑效應。”陶帥說道。

今年4月21日，融創外灘壹號院二期項目首次入市，204套建筑面積約255—533平方米的房源，均價16.8萬元/平方米，開盤即售罄；8月和10月兩次加推，單套房源總價最低3000萬元起，最高一套達到1.24億元，均實現“日光”。最終，該項目年內總銷售額已達215億元，成為今年上海樓市第二個單盤破200億元的豪宅項目。

超額完成年度營銷目標

“唯有土地與明月同在”是電視劇《繁花》臺詞中引用的名句。陶帥向每經記者介紹，珍視土地是融創中國未曾改變的初心。

從2011年北京西山壹號院起，融創壹號院系列在國內積淀十余年，濱江壹號院、陸家嘴壹號院和外灘壹號院已形成上海豪宅市場的一張名片。

陶帥認為，豪宅品牌需要長時間積累和維護，上海云集了各家開發商多種好產品，產品如果只是點狀發展，形成的品牌影響力必然有限。對融創中國來說，要做的是每座新的壹號院能比前一座有所提升，產品更有優勢，形成品牌的連續效應，讓營銷火熱變得順理成章。

陶帥在融創上海區域15年，見證了華東房地產市場的興盛，也經歷著融創中國的發展和起伏。他表示，對于當下的融創中國而言，保價值和化債意味著能夠避免公司在未來出現資不抵債，直至走出債務泥潭，并且尋求再次發展的機會，“沖刺規模反倒不像以前那么看重了”。

自今年5月17日央行和金融監管總局聯合發布一系列樓市重磅利好政策，到9月26日中央政治局會議首提“推動房地產市場止跌回穩”，全國各地陸續出臺了配套政策和實施細則。

在陶帥看來，各項樓市政策的出發點較為務實，同時貼近市場。在“因城施策”的方針下，一線城市的樓市調控政策保持定力，如上海，在即便限購的情況下依然是全國樓市最活躍的城市，核心資產的購買需求持續存在，樓市保持著健康上升趨勢。

臨近年底，在各家房企負責人忙于營銷策劃、沖刺業績指標時，陶帥的團隊已經著手投入下一個項目——位于中華路與復興路核心風貌區的上海壹號院項目。

據介紹，上海壹號院項目預計加推二批次房源，共計107套，主力產品為315平方米、350平方米和385平方米的四房及五房，單套房源總價達5000萬—8000萬元。此外，還有少量約580平方米的頂奢平層和約360—500平方米的風貌別墅產品。

該項目將是2025年融創中國聯合中信、新湖在黃浦核心風貌區新的押注項目。

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封面圖片來源：受訪者提供