每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

同樣是房屋拍賣，“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”和“抵債資產(chǎn)”是完全不同的概念。

11月19日，位于上海虹口區(qū)水電路的一套住宅，在阿里資產(chǎn)平臺歷經(jīng)約20分鐘的競價后成交。與同小區(qū)、同樓層的住宅相比，112.5萬元的成交價格堪稱撿到了“大漏”。

然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，實際情況并非如此。拍賣標的是以該房屋為抵押物的債權(quán)，并非這套房產(chǎn)本身，后期存在包括但不限于“無法辦理權(quán)屬變更手續(xù)”等風險。

該小區(qū)附近一家易居房友門店中介人員告訴每經(jīng)記者：“實際上，這種操作不是一般人能碰的。”

圖片來源：阿里資產(chǎn)平臺

每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，雖然近期各大拍賣平臺的“銀行直供房”引發(fā)多方關注，但真正“撿漏”的情況并不多。以一線城市為例，大多數(shù)競拍標的甚至無人報名；競價成功的標的，其競買者也寥寥無幾。而其他城市，部分競拍標的因其位置偏、年代久、品相差，無法引發(fā)購買人的參拍熱情，大多顯示“0次出價”；而一些低價房源雖極具誘惑力，但其背后可能隱藏著債務或法律糾紛等風險。

尤其值得留意的是，在金融資產(chǎn)拍賣這一大類別中，部分屬于“抵債資產(chǎn)”，部分則依舊是“債權(quán)”。

例如，上述成交的虹口區(qū)水電路住宅，僅僅充當?shù)盅何铩Ｍ瑯樱行炫臉说碾m在縮略圖里注明“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”，但在簡介中仍羅列了小區(qū)名稱、房屋面積、房型等信息，看似是在“售賣房屋”，實則售賣的并非“房子”本身。 

債權(quán)轉(zhuǎn)讓≠買房子，骨折價成交是撿漏還是跳坑？

11月19日上午，每日經(jīng)濟新聞記者來到上海虹口區(qū)水電路201號這套已成交的房屋。該房屋位于一棟6層住宅樓內(nèi)，毗鄰水電路，入戶門開在人行道旁，噪聲較大。這棟住宅樓是上世紀80年代的老式公房，整個小區(qū)已完成外立面翻新，整體面貌較好。 

小區(qū)北面為上海市體育運動學校、虹口區(qū)社區(qū)生活事務管理中心、廣中路社區(qū)食堂等，小區(qū)東面則是上音實驗學校和廣中路小學，生活配套頗為完善。

上海市虹口區(qū)水電路201號房屋 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

每經(jīng)記者實地測算發(fā)現(xiàn)，從小區(qū)門口出發(fā)，步行15分鐘便可抵達上海地鐵3號線和8號線的虹口足球場站，以及虹口龍之夢大型商業(yè)體。

因此，即便近兩年來房價下跌明顯，這個“老破小”社區(qū)依舊保持著5.5萬元/平方米的成交均價。 

“小區(qū)一樓正常價格在240萬元左右，而且是近期最低的成交價。”易居房友中介王麗麗（化名）告訴每經(jīng)記者。

“這套法拍房好幾個月前就有人陸續(xù)來看了。里面有人占用，這種房子只有專門從事不良資產(chǎn)收購的公司才有辦法處置，普通人拿在手里根本解決不了。”王麗麗介紹。

上海市虹口區(qū)水電路201號房屋競拍須知 圖片來源：阿里資產(chǎn)平臺

每經(jīng)記者查閱競拍須知發(fā)現(xiàn)，拍賣標的（以該房屋為抵押物的債權(quán)）可能存在著瑕疵或尚未發(fā)現(xiàn)的缺陷，包括但不限于“無法辦理權(quán)屬變更手續(xù)”等8大類風險。

競拍須知顯示，出讓方稠州銀行已經(jīng)對拍賣標的的來源、瑕疵和風險進行了充分的提示和披露；競買人已經(jīng)對拍賣標的的來源、瑕疵和風險進行了充分盡職調(diào)查，完全知悉并接受拍賣標的的所有瑕疵、風險。

為此，每經(jīng)記者于11月20日聯(lián)系了出讓方——浙江稠州商業(yè)銀行的高經(jīng)理，她表示：“銀行賣的是‘債權(quán)’不是房子，如果有處置能力就買。邏輯上來講，競買人買下債權(quán)，然后跟債務人溝通如何還錢，目前剩余債權(quán)金額大約是120萬元。也可以理解為債務人把房子抵押給競買人，至于他還錢還是給房子，你們之間去協(xié)商。”

每經(jīng)記者查閱了多條以房屋為抵押標的的銀行債權(quán)轉(zhuǎn)讓鏈接發(fā)現(xiàn)，其中包含各類風險。如廈門國際銀行股份有限公司北京分行的一則債權(quán)轉(zhuǎn)讓，其抵押物房屋就存在“抵押物被其他法院查封，我行輪候查封，存在第二抵押權(quán)人”的風險。

“這些都不是嚴格意義上的‘銀行直供’房。”北京金訴律師事務所主任王玉臣通過微信向每經(jīng)記者表示。

王玉臣提醒：“（競買人）在參加拍賣時務必注意，有些‘債權(quán)’看似直供房，實際上并非直供房屋的買賣，而是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，存在更多的風險，要注意查看核實清楚。”

“銀行直供房”產(chǎn)權(quán)狀況不一，“二次過戶”房源存潛在風險

事實上，即便銀行直接拍賣房屋產(chǎn)權(quán)的“直供”，產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀也有所不同。

齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行掛出的一套僅8萬元的房屋，面積為36.12平方米，物業(yè)類型為儲藏間。銀行在介紹中列明：合格競買方參與本次競價會，視同對轉(zhuǎn)讓標的已進行過盡職調(diào)查，且知悉轉(zhuǎn)讓標的所公開披露的全部信息及其可能存在的瑕疵。由此所產(chǎn)生的糾紛齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行均不承擔任何法律責任和賠償義務。

圖片來源：阿里資產(chǎn)平臺

也就是說，如果競買成功，競買人還需要經(jīng)過“不確定”的等待時間。

齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行聯(lián)系人李先生在電話中告訴每經(jīng)記者：“這房子的產(chǎn)權(quán)還是在債務人名下，銀行收款之后要‘二次過戶’——即先從原所有人過戶到銀行名下，再從銀行過戶給競買人。”

對于產(chǎn)權(quán)辦理周期，李先生坦言：“具體時間不太確定，第一步過戶給銀行時需要辦理各種手續(xù)，時間比較長。但是法院判決了，可以憑判決書去辦理。”

當每經(jīng)記者問及齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行的其他直供房屋是否也存在同樣情況時，李先生說：“對。”

每經(jīng)記者查閱了齊齊哈爾農(nóng)村商業(yè)銀行5月份至今在阿里拍賣掛出的761個標的，截至11月20日，成交的只有10余套房屋。

不過，也有些銀行拿出的是更有誠意的“銀行直供房”。

例如，甘肅古浪農(nóng)村商業(yè)銀行掛拍的甘肅武威市躍程小區(qū)4號樓2單元的住宅，目前有2人報名競拍，截至11月20日15:00，競買人僅出價1次，為底價343900元。

每經(jīng)記者注意到，這套房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)在甘肅古浪農(nóng)村商業(yè)銀行名下。

圖片來源：京東資產(chǎn)交易平臺

甘肅古浪農(nóng)村商業(yè)銀行的牛經(jīng)理在電話中肯定地告訴每經(jīng)記者：“產(chǎn)權(quán)已經(jīng)完成過戶，現(xiàn)在是我們銀行的。拍下來之后進行過戶，我們承擔賣方的稅費，你們承擔買方的稅費。”

相較而言，廣東云浮農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱“云浮農(nóng)村商業(yè)銀行”）的拍賣標的情況表更加一目了然：資產(chǎn)來源為自有資產(chǎn)，標的所有人為云浮農(nóng)村商業(yè)銀行。

每經(jīng)記者看到，該銀行目前所有競拍均已結(jié)束，11月份共成交4套房屋。其中，最近成交的是11月18日的一套100.29 平方米住房，只有1位競買人，以20.1萬元底價成交。

圖片來源：阿里資產(chǎn)平臺

“住宅產(chǎn)權(quán)是我們銀行的，競拍人跟銀行簽完合同，銀行會提供資料讓你們?nèi)マk理過戶。不存在債務糾紛等問題。”云浮農(nóng)村商業(yè)銀行何女士告訴每經(jīng)記者：“有一些流拍的房源還會重新上架，但今年不再掛拍了，要等到明年。”

對此，王玉臣分析稱，這樣的銀行直供房具備一定的優(yōu)勢。首先是產(chǎn)權(quán)明晰，銀行在進行售賣前，已經(jīng)通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)較為明確，購房后通常不用過于擔心房屋存在產(chǎn)權(quán)等問題。即使在購房后出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題，購房人也可以向銀行追責。同時，銀行在取得房屋產(chǎn)權(quán)的過程中，也對一些風險進行了相應的排除。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝