每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今年的樓市“金九”，房?jī)r(jià)表現(xiàn)如何？

10月1日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)為16926元/平方米，環(huán)比微漲0.09%，同比上漲2.68%；二手住宅均價(jià)為13381元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，同比下跌7.38%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）注意到，截至9月，百城二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)41個(gè)月環(huán)比下跌；三季度，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌2.26%，跌幅較二季度擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)；前三季度，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌5.79%。

具體到城市，9月，上海（+0.82%）、杭州（+0.51%）、廣州（+0.32%）等城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅位居前列；鹽城（-1.87%）、徐州（-1.44%）、南通（-1.30%）等城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅靠前。

“房企上半年在核心城市競(jìng)得的部分地塊預(yù)計(jì)將在四季度逐步入市，新增供應(yīng)增加有望對(duì)核心城市新房銷售形成一定支撐，‘好城市+好房子’仍具市場(chǎng)機(jī)會(huì)；而二手房受掛牌量維持高位影響，短期或?qū)⒀永m(xù)‘以價(jià)換量’行情。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶當(dāng)日接受每經(jīng)記者微信采訪時(shí)指出。

房企推盤(pán)潮拉動(dòng)新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲

在“金九”房企推盤(pán)潮帶動(dòng)下，9月百城新建住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)小幅上漲，但漲幅較8月收窄。

具體來(lái)看，9月百城新建住宅均價(jià)為16926元/平方米，環(huán)比微漲0.09%，同比上漲2.68%，保持正向增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；第三季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.47%，漲幅較二季度收窄0.17個(gè)百分點(diǎn)；前三季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.63%，市場(chǎng)整體保持溫和上行趨勢(shì)。

圖片來(lái)源：中指研究院

分城市梯隊(duì)來(lái)看，新房市場(chǎng)分化明顯，一二線城市與三四線城市呈現(xiàn)“冷暖不均”的格局。

一線城市憑借核心資源優(yōu)勢(shì)和優(yōu)質(zhì)盤(pán)供應(yīng)增加，價(jià)格表現(xiàn)突出，9月新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.48%，同比漲幅高達(dá)6.87%，成為市場(chǎng)穩(wěn)定的“壓艙石”。二線城市新建住宅價(jià)格基本持平，環(huán)比微漲0.01%，同比上漲1.72%。

具體來(lái)看，上海（+0.82%）、杭州（+0.51%）、廣州（+0.32%）、青島（+0.26%）、蘇州（+0.23%）等城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅靠前。

圖片來(lái)源：中指研究院

與之形成鮮明對(duì)比的是，三四線代表城市去庫(kù)存方面仍然乏力，9月新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.35%，同比下跌1.30%，前9個(gè)月累計(jì)跌幅達(dá)1.23%，“降價(jià)跑量”仍是多數(shù)項(xiàng)目的主要去化策略。

其中，汕頭（-1.23%）、柳州（-0.91%）、馬鞍山（-0.87%）、德州（-0.86%）、南通（-0.86%）等城市新建住宅價(jià)格環(huán)比跌幅靠前。

曹晶晶指出，核心城市推盤(pán)積極性提升是帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲的關(guān)鍵因素。9月上海、深圳等核心城市加大優(yōu)質(zhì)改善型項(xiàng)目推出力度，部分項(xiàng)目結(jié)合政策優(yōu)化實(shí)現(xiàn)品質(zhì)升級(jí)。

以上海為例，9月發(fā)布的住宅品質(zhì)提升政策明確提出，可局部提高建筑高度并放松陽(yáng)臺(tái)計(jì)容面積計(jì)算規(guī)則，該政策提升了高端項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度。同時(shí)，成都、武漢、合肥等地也在完善住房項(xiàng)目計(jì)容規(guī)則，為“好房子”建設(shè)提供政策支撐，進(jìn)一步激活了改善性需求。

曹晶晶表示：“目前百城新房均價(jià)環(huán)比微漲，主要是受近兩年土地供應(yīng)回歸主城疊加新房產(chǎn)品改善化趨勢(shì)帶動(dòng)。但9月百城中仍有67個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，可以看出多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然承壓。‘銀十’期間，房企在核心城市推盤(pán)預(yù)計(jì)將維持溫和恢復(fù)態(tài)勢(shì)，有望對(duì)新房?jī)r(jià)格形成一定支撐。”

二手住宅價(jià)格已環(huán)比連跌41個(gè)月

與新建住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲形成對(duì)比的是，9月百城二手住宅市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，價(jià)格連續(xù)第41個(gè)月環(huán)比下跌。

數(shù)據(jù)顯示，9月百城二手住宅均價(jià)為13381元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，同比下跌7.38%；第三季度，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌2.26%，跌幅較二季度擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)；前三季度， 百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌5.79%，市場(chǎng)調(diào)整幅度持續(xù)加深。

圖片來(lái)源：中指研究院

每經(jīng)記者注意到，9月各線城市二手住宅價(jià)格均呈下跌態(tài)勢(shì)，其中二線城市跌幅最大。

9月，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.60%，較8月0.55%的跌幅略有擴(kuò)大；二線城市環(huán)比下跌0.87%，跌幅較上月0.85%的跌幅進(jìn)一步加深，成為跌幅最大的梯隊(duì)；三四線代表城市環(huán)比下跌0.68%，較上月0.78%的跌幅有所收窄。

在二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市中，鹽城（-1.87%）、徐州（-1.44%）、南通（-1.30%）、西安（-1.30%）、濟(jì)寧（-1.26%）等城市環(huán)比跌幅靠前。

圖片來(lái)源：中指研究院

值得注意的是，9月重點(diǎn)城市二手房交易活躍度出現(xiàn)明顯回升，北京、上海等核心城市帶看量與咨詢量環(huán)比均有增長(zhǎng)，但高掛牌量背景下，價(jià)格并未隨之企穩(wěn)。

雖然二手房?jī)r(jià)格整體承壓，但每經(jīng)記者注意到，各地在政策端已開(kāi)始針對(duì)性發(fā)力以緩解二手房市場(chǎng)壓力。

比如深圳，今年9月放寬非核心區(qū)限購(gòu)政策，成年單身人士按家庭執(zhí)行限購(gòu)規(guī)定，且不再區(qū)分首套和二套住房利率定價(jià)；上海也優(yōu)化了房產(chǎn)稅政策，為符合條件的非戶籍家庭購(gòu)買(mǎi)二套及以上住房提供稅收優(yōu)惠；深圳、河南等地拓寬提取住房公積金使用范圍，支持提取公積金支付購(gòu)房稅費(fèi)、用于住房裝修等；廣東、湖南、山東、福建發(fā)行超197億元專項(xiàng)債券收購(gòu)閑置存量土地。

曹晶晶指出，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量階段疊加市場(chǎng)預(yù)期偏弱，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)掛牌量仍處高位，短期二手房?jī)r(jià)格仍面臨調(diào)整壓力，預(yù)計(jì)將維持“陰跌”狀態(tài)。

“當(dāng)前穩(wěn)市場(chǎng)的關(guān)鍵在于穩(wěn)預(yù)期，而穩(wěn)預(yù)期核心在于穩(wěn)房?jī)r(jià)。想要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，除了行業(yè)政策外，也需宏觀政策協(xié)同加力，以帶動(dòng)預(yù)期恢復(fù)。”曹晶晶補(bǔ)充道。

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