每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

房企融資仍然呈現收縮態勢。

克而瑞監測報告顯示，今年上半年，房企融資規模1844億元，同比下降30%。其中，二季度融資1004億元，環比上升19%，但同比下降25%，仍處于歷史低位。

《每日經濟新聞》記者注意到，盡管去年以來房企融資支持政策邊際改善，各地紛紛推廣融資協調機制“白名單”，但行業融資情況仍較為嚴峻，多數民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

“民企發債仍面向少數尚未出險的品牌房企，新生力量中小民營房企和出險房企均未能受益。”中指研究院企業研究總監劉水分析指出，從房企融資環境看，下半年將基本保持穩定，不會進一步惡化，但是融資規模也很難有大幅度增長。

境外債重啟但成本高企，境內融資利率走低

境外債重啟，無疑是上半年房企融資“破冰”的一大重要信號。

今年2月18日，綠城中國公告宣布，新發行本金總額1.5億美元的優先票據。盡管這1.5億美元的額度在房地產發債高峰期并不起眼，但在海外債融資市場歷經近兩年缺席后，其意義遠遠超過金額本身。但代價也不低，該美元債的利率高達8.45%。

4個月后（2025年6月），新城發展也成功發行了一筆3億美元的境外債，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企。而11.88%的利率，再次拉高了新城發展的平均融資成本。

對于這筆美元債的發行計劃，新城發展醞釀已久。今年3月底，就有市場消息稱，新城發展在與投行接洽，籌劃發行美元債。

“目前僅極少數房企有在境外發行債券的情況，發行利率均相對較高。2025年上半年，房企境外債券融資成本（利率）為8.60%。”克而瑞分析指出，房企發行境外債的目的主要還是借新還舊。

“當前境外融資窗口僅出現一定開啟機會。”劉水在接受記者采訪時指出，因國際資本市場不確定性仍存，且投資者對房地產行業的風險偏好尚未完全恢復，后續需觀察市場反應和更多房企融資情況，才能判斷窗口能否持續穩定打開。

與境外債融資成本的高企不同，境內債融資成本則是另一番景象。克而瑞監測顯示，今年上半年，房企境內債券融資利率進一步下降至2.71%，較2024年全年下降了0.2個百分點；房企整體新增債券類融資利率為3.28%。

“境內債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年起貨幣環境開始寬松，LPR（貸款市場報價利率）持續下調。另一方面，發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯，如發債較多的招商蛇口、中交地產、美的置業等。”克而瑞分析指出。

以民營房企濱江集團為例，今年以來已先后成功發行了四筆短融和中期票據，累計金額達到了23億元，發行利率也從年初的3.8%降到了最新一筆的2.5%。上半年，濱江集團融資平均利率已從2024年的3.4%降至3.1%，創下歷史新低。

盡管如此，房企融資規模依然在下降。中指研究院監測數據顯示，今年上半年，房企債券融資總額同比下降20%左右，其中信用債占比超過六成，是最主要的債券融資方式。

另據克而瑞數據，今年上半年，65家典型房企中，TOP10房企平均融資額為114.98億元，排在所有梯隊房企首位；TOP51+房企上半年平均每家融資額為12.33億元，同比增長17.81%，也是上半年唯一融資規模同比增長的梯隊。

值得注意的是，央國企依然是發債主力，上半年新增融資中，央國企占比達86%。

以華潤置地為例，僅6月就發行了四筆共70億元中期票據，此外還獲得了一筆86.44億港元和一筆58.5億元人民幣的境外貸款。這也反映出投資人對具有央國企背景的房企表現出更強的信心。

“從房企融資環境看，下半年將基本保持穩定，不會進一步惡化，但是融資規模也很難有大幅度增長。”劉水分析指出。

下半年償債壓力仍大，房企多路徑突圍

值得重視的是，今年下半年，房企仍要面對龐大的到期債務規模。

克而瑞監測顯示，2024年房企債券到期規模達4829億元，而同期發行規模僅有2209億元，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。此外，由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下，2025年房企的債務壓力同樣較大，到期債務規模高于2024年，達5327億元。其中，今年第三季度是房企償債高峰，到期債務規模約1600億元。

在發債之外，房企正探索更多補充流動性的路徑。

如6月24日，雅居樂集團公布，全資附屬公司雅新投資同意向省食出集團出售廣東珠江橋生物科技約21.16%股權，代價為1.91億元。所得款項擬用作兌付雅居樂地產“23番雅02”債券全部本息及日常經營管理；此前的6月12日，萬科宣布完成A股庫存股出售計劃，出售股份數量約7296萬股，出售所得資金總額約4.79億元。

此外，榮盛發展也于6月11日公告稱，其旗下三家子公司計劃通過四項資產抵債，沖減與南京寧淥、河北中凱等供應商方的未結債務，化解約8.1億元債務。今年5月，榮盛發展也曾宣布與廊坊銀行簽署協議，以旗下位于海南、河北的兩處酒店資產，抵償約15.2億元債務。

“改善營運現金流是令開發商復蘇的更持久方法，因此，如果有新政策刺激房地產的銷售將更加讓人振奮。”摩根大通在一份研報中指出。

事實上，為緩解房企融資困境，今年以來，城市房地產融資協調機制也在加速推進。

今年1月12日，國家金融監督管理總局召開2025年監管工作會議，指出2024年全年城市房地產融資協調機制“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元，全年累計處置不良資產超3萬億元。5月7日，國家金融監督管理總局局長李云澤在國新辦新聞發布會上透露，城市房地產融資協調機制“白名單”貸款審批通過金額攀升至6.7萬億元。

同時，在存量收儲方面，2025年的政府工作報告指出，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元（較2024年增加5000億元），重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

克而瑞分析指出，要破解當前的行業困局，有兩個關鍵：一是要讓行業徹底風險出清，二是要找到新的可持續發展模式。

而行業風險出清的關鍵，則在于房企能夠實現債務重組或破產重整，早日恢復正常經營。今年上半年，融創中國、旭輝控股、金科股份、協信遠創等多家房企的債務重組取得重大進展。尤其是協信遠創與金科股份，已先后完成司法重整程序。

“這為全行業風險化解提供了一個范本，為其他處于困境中的房企提供了可復制的重整路徑。”克而瑞表示，行業紓困從“個案突破”邁向“模式復制”的關鍵一步，有助于推動整個房地產行業實現風險出清、良性循環。

在行業新模式方面，中央多次提出要積極探索房地產發展新模式、建設好房子，其中推動城市更新是重要抓手之一。據6月住建部披露，今年前4個月，全國新開工改造城鎮老舊小區已達5679個，其中，河北、重慶、遼寧、上海等地的開工率超過50%。

“隨著城市更新在全國范圍內的鋪排，能夠為房企帶來更多潛在的發展機會，有能力的房企要把握住當前的政策風口，與此同時，更要將建設好房子作為抓手，進一步推動住房產品品質升級，提升企業競爭力，以獲取更好的市場表現。”克而瑞表示。

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封面圖片來源：圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝