每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

收繳率低、長期虧損，很多物業公司選擇不干了。

6月25日，中海物業向鄂州雙創之星小區發出撤場公告信，表示公司將于2025年8月31日18:00正式退出項目，結束服務。導火索則是自2023年3月1日迄今，小區入住率較低，累計欠物業費59.59萬元，項目長期虧損，公司無力繼續維持墊資運營。

此前金科服務也曾發布類似公告，宣布將于2025年8月31日正式退出重慶龍興未來城市小區，理由也是運營近6年長期虧損，無奈撤場。

據《每日經濟新聞》記者不完全梳理和統計，這段時間，已有包括龍湖物業、金科服務、中海物業等在內的超10家物業企業發布主動撤場公告，原因則涉及開發商歷史遺留問題難以解決、談不攏物業費、收繳率低下，以及物業、業主、業委會矛盾激化等。

多家頭部物企主動撤場

6月初，金碧物業向岳陽湘陰六建溪上桃花源小區業主發出撤場公告信，表示由于持續投入人力、物力等資源，成本開支不斷增加，但部分業主以延期交付、房屋質量問題、開發商贈送物業費未到賬等非物業原因，不及時支付物業費，導致連年虧損，無法維持正常運營，“迫于無奈”選擇于2025年7月30日正式退出項目，結束服務。

湘陰六建溪上桃花源，即恒大溪上桃花源項目，總占地面積約2500畝，總建筑面積約180萬平方米。但2021年9月恒大集團暴雷，項目延期交付，后來湘陰縣成立恒大工作專班，開展保交樓工作，直到2024年底基本完成交付，累計交付3134套，而這也為后來的物業費收繳埋下隱患。

“我個人至今未入住該樓盤，讓提供竣工驗收表時他們又說樓盤未達到竣工驗收條件而無法提供，就這樣誰會愿意交物業費？”

有業主在湘陰縣人民政府縣長信箱公示平臺表示，從2024年底起，物業就不斷打電話或短信催促繳納物業費，“只要對方提供竣工驗收表達到收房條件并正式通知，我就立刻去辦理收房手續并繳納相應費用，但物業只談要錢不談解決問題”。

另據該項目工作人員透露，金碧物業于2022年12月正式入駐小區，由于延期交房、開發商遺留問題所導致的額外支出，小區前兩年物業費收繳率不到60%，累計虧損幾十萬元。

金科服務也于今年5月底在重慶恒春鳳凰城小區張貼退出公示，其于2015年2月18日進駐該項目，運營10年后將在8月31日正式撤離。

公示稱，近半年時間里，小區一直在降物業費選續聘物企，盡管金科服務多次表達愿意以原價續簽服務合同，但始終無法與業委會就續簽達成一致意見，導致很多業主持觀望態度，不繳納物業服務費，收不抵支，不足以支撐項目的正常運營。

據了解，目前小區物業費為1元/平方米·月，業委會則希望進一步下調物業費。在撤場前，金科服務表示會配合業主選聘新物業公司，而這已是其近期在重慶第二個因虧損撤場的項目。

事實上，除了金碧物業、金科服務以外，近段時間以來，包括龍湖物業、中海物業等在內的多家頭部物企也先后發布了主動撤場公告。

戰略退出

在這波“撤場潮”中，下調物業費、收繳率持續低下、開發商歷史遺留問題，以及物業、業主、業委會矛盾激化等都是物企主動離場的原因。

如近期被廣泛關注的濱江服務退出杭州萬固珺府，就是由于業委會與濱江服務就續聘合同談判時，要求將物業費從2.8元/平方米降至2.2元/平方米，“2.2元/平方米的物業費，注定無法維持現有的服務品質。”議價談崩，濱江服務直接宣布6月30日正式撤場。

同樣的情況也發生在中渝·春華秋實二期。今年3月，該小區召開業主大會表決物業服務費調整方案：住宅由高層2.0元/平方米·月和別墅3.5元/平方米·月統一調整為1.30元/平方米·月；商業由5.0元/平方米·月調整為3.0元/平方米·月；車位由80元/個·月調整為40元/個·月。

物業費整體降幅接近40%，該小區加州物業直言：“這完全背離了物業管理市場實際，而繼續低價、低質服務嚴重超越了公司基本的服務底線。”

然而，物業費催收困難、人力成本上漲、基礎設施維保費用上漲，都在考驗著物企的盈利，2024年全國就有13家上市物企錄得虧損。克而瑞數據顯示，2024年物業收繳率僅82%，較前一年走低約3個百分點。

“主動退場是基于公司整體戰略規劃及資源優化配置的需要。”金科服務相關負責人在接受每經記者采訪時表示：

一方面是公司為持續提升服務品質，優化在管項目結構，將資源集中投向更能體現服務標準和管理優勢的優質項目；另一方面也是公司戰略調整，主動退出的項目基本上長期面臨物業收繳率不足/運營成本過高/設施維護資金短缺等客觀挑戰，現有經營模式難以保障服務品質的可持續性。

為避免因資源不足影響業主權益，經綜合評估才選擇退出，以便項目能更高效地匹配更合適的物業服務方。

“當前宏觀經濟波動對居民消費行為的重塑，導致部分業主試圖通過壓低物業費減輕負擔，但當物業費跌破成本線時，服務縮水引發更多拒繳，形成低價—劣質—欠費—撤場的死循環。”中物智庫分析指出，而另一部分業主則更愿為精細化服務付費。物企既要應對成本剛性上漲，又要滿足日益精細化的需求，當物企無法在特定項目中找到平衡點時，戰略退出實為對雙方負責的商業選擇。

在其看來，頭部物企主動退出管理密度低、跨區域協調成本高的項目，實則是從“規模優先”轉向“質量優先”的必然調整，轉而聚焦長三角、大灣區等核心城市群，用區域深耕替代廣種薄收，而頭部企業退場留出的空白，則為中小物企創造了增長空間。

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