每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在剛剛過去的5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊呈現(xiàn)出分化趨勢(shì)。

6月1日，中指研究院發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，5月份百城新建住宅平均價(jià)格為16815元/平方米，環(huán)比增長0.30%，同比增長2.56%；二手住宅平均價(jià)格為13794元/平方米，環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.71%，同比下降7.24%。

具體來看，一二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，其中上海以1.47%的漲幅領(lǐng)先，廣州以1.25%的漲幅緊隨其后；三四線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比略有下降。二手房方面，一線、二線以及三四線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅分別為0.37%、0.78%和0.76%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水6月2日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，得益于房企的促銷活動(dòng)和“好房子”的供應(yīng)，重點(diǎn)城市的新房銷售環(huán)比實(shí)現(xiàn)了增長。

“預(yù)計(jì)6月樓市政策環(huán)境將保持寬松態(tài)勢(shì)，加之年中銷售高峰期的到來，房企的推盤節(jié)奏和促銷力度可能會(huì)增加，核心城市有望持續(xù)修復(fù)，但城市之間、新舊項(xiàng)目之間的分化行情預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。”劉水補(bǔ)充道。

新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲趨勢(shì)

5月新房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“核心城市穩(wěn)定、三四線城市調(diào)整”的分化態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)改善型項(xiàng)目的推出成為推動(dòng)價(jià)格上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

來源：中指研究院

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.90%，其中上海由于綠城?潮鳴東方等改善型項(xiàng)目的集中推出，環(huán)比漲幅達(dá)到1.47%，成為百城中漲幅最大的城市。二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.06%，顯示出溫和復(fù)蘇的跡象。相比之下，三四線城市由于庫存壓力和需求疲軟，價(jià)格環(huán)比下跌0.11%，區(qū)域市場(chǎng)調(diào)整仍在繼續(xù)。

具體來看，5月新房?jī)r(jià)格上漲較為顯著的城市包括上海、廣州、無錫和南通，環(huán)比分別上漲1.47%、1.25%、0.77%和0.38%；價(jià)格下降較為明顯的城市則包括珠海、東莞、烏魯木齊、江門和廊坊，分別環(huán)比下降1.13%、0.48%、0.41%、0.41%和0.35%。

來源：中指研究院

以上海為例，據(jù)上海市房管局最新數(shù)據(jù)，5月上海一手住房成交62萬平方米，同比增長24%；今年前5月，上海一手住房成交266萬平方米，同比增長9%。從價(jià)格指數(shù)看，上海一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，今年1至4月累計(jì)上漲2.0%。樂有家數(shù)據(jù)顯示，5月深圳一手住宅網(wǎng)簽3162套，環(huán)比下降14.4%，同比則增長25.6%。

值得注意的是，樓市政策的持續(xù)加碼為新房市場(chǎng)的持續(xù)修復(fù)創(chuàng)造了良好條件。

具體來看，5月7日，央行宣布降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，并將個(gè)人住房公積金貸款利率降低0.25個(gè)百分點(diǎn)；5月20日，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）從3.60%下調(diào)至3.50%，進(jìn)一步減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。

“從個(gè)人感受來看，廣州新房市場(chǎng)并沒有明顯的集體回暖跡象。”廣州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介小李向每經(jīng)記者表示，由于目前各區(qū)域、板塊之間的分化顯著，只要某個(gè)區(qū)域內(nèi)有1～2個(gè)典型樓盤推出來，就可能顯著拉高該區(qū)域或板塊的平均房?jī)r(jià)。

小李舉例道，在5月份，廣州海珠區(qū)的保利天奕、天河區(qū)的保利天曜、番禺區(qū)的亞運(yùn)城，以及黃埔區(qū)的黃埔新城等樓盤，都是區(qū)域內(nèi)成交較為活躍的樓盤。中指研究院從宏觀角度分析指出，5月份多數(shù)新房市場(chǎng)的回暖，與政策組合拳的持續(xù)發(fā)力直接降低了購房者的成本有關(guān)。

“政策組合拳的持續(xù)發(fā)力不僅直接降低了購房者的置業(yè)成本，還向市場(chǎng)傳遞了中央穩(wěn)定樓市的明確信號(hào)。”中指研究院在報(bào)告中指出，隨著6月份半年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)的到來，房地產(chǎn)企業(yè)的推盤節(jié)奏將加快，核心城市有望迎來更多優(yōu)質(zhì)改善型項(xiàng)目的推出，加上政策紅利的持續(xù)釋放，新房銷售有望進(jìn)一步恢復(fù)。

二手房市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”趨勢(shì)

與新房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖形成對(duì)比，二手房市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，由于掛牌量的持續(xù)高位，“以價(jià)換量”現(xiàn)象持續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，5月百城二手住宅均價(jià)同比跌幅擴(kuò)大至7.24%，環(huán)比跌幅較4月份增加了0.23個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)主流策略轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙詢r(jià)換量”。

來源：中指研究院

其中，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.37%，但成交量保持一定的活躍度，核心地段的優(yōu)質(zhì)房源依然受到追捧；二線及三四線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.78%及0.76%，部分非核心區(qū)域項(xiàng)目降價(jià)幅度超過10%，以此吸引剛需和置換需求的客戶。

值得一提的是，新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲的上海，二手房市場(chǎng)亦同樣表現(xiàn)出色。據(jù)上海市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，5月上海二手住宅成交面積161萬平方米（1.9萬套），同比增長14%，為2022年以來同期最高值。自2024年10月起，成交量連續(xù)8個(gè)月突破1.5萬套的“榮枯線”，單月成交同比連續(xù)正增長，說明市場(chǎng)流通性顯著增強(qiáng)。今年1至4月，上海二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.5%

典型城市的二手房?jī)r(jià)格則出現(xiàn)調(diào)整。如二手房市場(chǎng)相對(duì)抗跌的城市包括成都、汕頭、銀川、深圳和漳州，5月二手住宅價(jià)格分別下跌0.10%、0.12%、0.14%、0.28%和0.30%。

來源：中指研究院

隨著價(jià)格的調(diào)整，不少城市的二手房月度成交量已超過新房。以大灣區(qū)部分城市為例，截至今年5月，深圳新房月度成交量為3162套，而二手房月度成交量達(dá)到4687套；東莞新房月度成交量為1811套，二手房月度成交量為2760套；佛山新房月度成交量為2947套，二手房月度成交量為4735套。

以深圳羅湖區(qū)百仕達(dá)片區(qū)的翠竹苑項(xiàng)目為例，目前一套57.5平方米的2室1廳，業(yè)主掛牌價(jià)為325萬元，折合單價(jià)為5.65萬元/平方米。而在2021年，同戶型房源的成交總價(jià)為422萬元，折合單價(jià)為7.45萬元/平方米。

深圳市羅湖區(qū)某房產(chǎn)中介二手房信息 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

類似的價(jià)格回調(diào)現(xiàn)象在部分豪宅盤中也較為明顯。作為深圳二手房市場(chǎng)“風(fēng)向標(biāo)”的華潤城，今年4月和5月，多套房源成交總價(jià)跌破千萬元，這在前幾年是較為罕見的。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年華潤城潤府一期成交的一套82.59平方米的2室1廳，成交總價(jià)為946萬元，折合單價(jià)為11.45萬元/平方米。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，二手房相較于新房具有掛牌優(yōu)勢(shì)，新房供應(yīng)量受限，房源數(shù)量通常遠(yuǎn)小于二手房，因此在許多城市，二手房成交主導(dǎo)市場(chǎng)將成為大概率事件。“從歷史數(shù)據(jù)來看，二手房在大多數(shù)年份都占據(jù)主導(dǎo)地位，未來也將如此。”

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