每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

2024年以來，上海豪宅市場走出獨立行情，中海地產、融創中國、新鴻基地產、保利發展和瑞安房地產等房企先后推盤入市，總價動輒上億元的房源，成交卻異常火熱。

尤其是位于黃浦區南外灘板塊的融創外灘壹號院二期項目，2024年以來三次開盤均被搶售一空，共銷售472套房源，總成交金額215億元，最后一批房源單價達17.2萬元/平方米。

“年初3月份時，公司團隊預料2024年豪宅市場的交易量會較往年有所提升，但沒想到實際結果還是遠遠超過預期，刷新了歷年豪宅成交新高，甚至可能比幾年前的總和還多。”

12月18日，融創上海區域營銷管理部總經理陶帥在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，上海區域公司已提前完成年度銷售目標，不過公司2024年的首要目標不是業績，而是推進項目完成品質交付。

他認為，高端項目得以熱銷的因素不僅是因為核心地段和保值率等，最主要的是外灘壹號院12年來的品牌深耕、業主積淀，以及持續產品兌現能力和融創物業的管理能力等。

“擁有足夠的產品兌現能力才能在市場競爭中贏得先機，獲得客戶信賴。”在陶帥看來，如果說市場上一般項目的產品只要做到“海平面之上”，那么高端項目一定得在“海平面與海底”不斷切換，既要掌握對手變化，也要通過后期物業了解客戶需求變化，不斷反哺產品，打磨產品細節，打造出符合市場并超越市場預期的產品。

產品兌現力是重要指標

融創外灘壹號院二期項目位于黃浦區董家渡板塊，與外灘、南京路、豫園的地標建筑相鄰，處在上海市中心老城廂核心地段，周邊擁有上海頂級商圈和多個豪宅小區。不過，該項目的開發過程卻頗為曲折。

2002年5月，泛海控股以接近零溢價率拿下上海董家渡10號、12號和14號舊改地塊，并承擔了所屬地塊的拆遷工作。2019年，因債務危機無力繼續開發，泛海控股將持有董家渡項目的泛海建設100%股權以總價125.53億元出售給融創中國，后者還需承擔23.3億元債務。同年，融創外灘壹號院先后兩次開盤，售價達到12.1萬元/平方米。

3年后，受房地產調控周期影響，融創中國也遭遇資金鏈危機，外灘壹號院12號和14號地塊不得不陷入停滯狀態。為了推進項目建設繼續開發，2022年底，融創中國與中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行組成的銀團、中信信托，就外灘壹號院12號和14號地塊達成融資合作，項目補充資金達120億元。

陶帥坦言，盡管外灘壹號院的開發過程艱難，但團隊深知自身的使命，不僅要將項目銷售好，還要將項目的價值做到最大化，并提升品牌產品力。

為此，在項目開發過程中，外灘壹號院二期共設計出5種不同風格的樣板房和10種戶型供市場選擇。

“豪宅市場的一項重要指標是核心地段，另外則是產品的兌現能力。外灘壹號院一期交付5年，無論在建筑品質、物業服務還是二手房溢價方面的表現，都給二期入市提供了強大口碑效應。”陶帥說道。

2024年4月21日，融創外灘壹號院二期項目首次入市，204套建筑面積約255~533平方米的房源，均價16.8萬元/平方米，開盤即售罄；8月和10月兩次加推，單套房源總價最低3000萬元起，最高一套達到1.24億元，均實現“日光”。最終，該項目年內總銷售額已達215億元，成為2024年上海樓市第二個單盤破200億元的豪宅項目。

超額完成年度營銷目標

“唯有土地與明月同在”是電視劇《繁花》臺詞中引用的名句。陶帥向記者介紹，珍視土地是融創中國未曾改變的初心。

從2011年北京西山壹號院起，融創壹號院系列在國內積淀10余年，濱江壹號院、陸家嘴壹號院和外灘壹號院已形成上海豪宅市場的一張名片。

陶帥認為，豪宅品牌需要長時間積累和維護，上海云集了各家開發商多種好產品，產品如果只是點狀發展，形成的品牌影響力必然有限。對融創中國來說，要做的是每座新的壹號院能比前一座有所提升，產品更有優勢，形成品牌的連續效應，讓營銷火熱變得順理成章。

陶帥在融創上海區域15年，見證了華東房地產市場的興盛，也經歷著融創中國的發展和起伏。他表示，對于當下的融創中國而言，保價值和化債意味著能夠避免公司在未來出現資不抵債，直至走出債務泥潭，并且尋求再次發展的機會，“沖刺規模反倒不像以前那么看重了”。

自2024年5月17日央行和金融監管總局聯合發布一系列樓市重磅利好政策，到9月26日中央政治局會議首提“推動房地產市場止跌回穩”，全國各地陸續出臺了配套政策和實施細則。

在陶帥看來，各項樓市政策的出發點較為務實，同時貼近市場。在“因城施策”的方針下，一線城市的樓市調控政策保持定力，如上海，在即便限購的情況下依然是全國樓市最活躍的城市，核心資產的購買需求持續存在，樓市保持著健康上升趨勢。

臨近2024年年底，在各家房企負責人忙于營銷策劃、沖刺業績指標時，陶帥的團隊已經著手投入下一個項目——位于中華路與復興路核心風貌區的上海壹號院項目。

據陶帥介紹，上海壹號院項目預計加推二批次房源，共計107套，主力產品為315平方米、350平方米和385平方米的四房及五房，單套房源總價達5000萬~8000萬元。此外，還有少量約580平方米的頂奢平層和約360~500平方米的風貌別墅產品。該項目將是2025年融創中國聯合中信、新湖在黃浦核心風貌區新的押注項目。