每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議對2024年房地產(chǎn)市場進(jìn)行了盤點(diǎn)，10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”勢頭。同時(shí)，會(huì)議明確了2025年全國住建工作的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，分別是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“大力實(shí)施城市更新”“打造‘中國建造’升級版”和“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。

多位專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，整體來看，本次會(huì)議明確了2025年全國住建工作的重點(diǎn)任務(wù)，其中“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”是重中之重。若各項(xiàng)政策加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。

著力釋放市場需求

在“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”方面，會(huì)議指出，一是著力釋放需求。把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目重點(diǎn)支持。二是著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，2025年全國住建工作五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”排在首位，預(yù)計(jì)核心城市限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費(fèi)等均具備空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提到的三個(gè)“更加”，即2025年要更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長巨大潛力、更加有力保障和改善民生、更加系統(tǒng)防范化解風(fēng)險(xiǎn)隱患。

“2024年，在城鎮(zhèn)化等領(lǐng)域相關(guān)部門也有類似表述，這說明各地在對待2025年房地產(chǎn)發(fā)展工作方面，尤其要從穩(wěn)增長和挖掘需求潛力等方面持續(xù)做好工作。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”這一表述深入落實(shí)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，也將是明年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)和最關(guān)鍵任務(wù)。

“政策中比較重要的變化是，住房公積金的政策作用增加，這意味著住房公積金政策會(huì)持續(xù)發(fā)力，是各地要明確的重點(diǎn)方向。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，傳統(tǒng)商品房領(lǐng)域更多要做好存量盤活工作，同時(shí)保障房和配售型保障房工作要在增加或加大力度方面發(fā)力。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年各地出臺(tái)住房公積金相關(guān)政策超過400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定等方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，其中針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側(cè)重點(diǎn)之一。

2025年，預(yù)計(jì)公積金政策仍將是各地促進(jìn)需求釋放的重要政策方向，如繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長貸款期限等，對多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預(yù)期。

值得注意的是，此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”，本次全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確“在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模”。

“預(yù)計(jì)2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，加快城中村改造節(jié)奏，隨著各項(xiàng)配套政策跟進(jìn)落實(shí)，貨幣化安置城中村改造或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用，將是促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。”陳文靜指出。近期包括鄭州等部分城市已經(jīng)通過城中村改造專項(xiàng)借款、房票安置結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)了較好的新房銷售去化。

增加改善性住房供給

在本次會(huì)議提出的2025年全國住建工作五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中，“推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”排在第二位。

具體來看，一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

“房地產(chǎn)發(fā)展新模式是最近幾年頂層會(huì)議持續(xù)提及的內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)在止跌回穩(wěn)和轉(zhuǎn)型中要重點(diǎn)把握的方向。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次明確了五項(xiàng)重點(diǎn)工作，在住房供應(yīng)體系方面，要重點(diǎn)關(guān)注保障性住房和改善性住房的供給。

“保障房建設(shè)方面總體上思路是延續(xù)的，也是‘市場-保障’體系中持續(xù)推進(jìn)的工作。但是重要的變化是，2024年對于改善型需求，更多是從需求端進(jìn)行分析，而目前比較明確提及了改善性住房的供給，尤其是和好房子進(jìn)行結(jié)合。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，據(jù)此可以判斷，相關(guān)房企要積極研究一系列涉及改善性住房的工作內(nèi)容，其對于產(chǎn)品設(shè)計(jì)等具有非常重要的影響。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)性機(jī)制方面，核心點(diǎn)要把握各地住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，這對于“人房地錢”具有非常重要的影響。各地尤其要深入研判人口變化和購房需求變化等新情況，更精準(zhǔn)促進(jìn)房地產(chǎn)各要素的匹配。同時(shí)還需要重點(diǎn)關(guān)注一句提法，即“促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定”。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來，這是比較明確地提出2025年要促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡，該表述具有非常重要的信號意義。

“此次會(huì)議非常明確地提出大力推進(jìn)商品住房預(yù)售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，這也意味著預(yù)售制度在2025年會(huì)有較大調(diào)整。調(diào)整方向既包括現(xiàn)房銷售，也包括預(yù)售資金監(jiān)管。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來，購房者對于現(xiàn)房銷售的認(rèn)可程度比較高，2024年各地對于房屋養(yǎng)老金制度有過試點(diǎn)，最為核心的是，2025年要密切做好房屋體檢等工作，防范流于形式。

此外，本次會(huì)議明確提出要“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。同時(shí)在打造“中國建造”升級版重點(diǎn)任務(wù)中，也強(qiáng)調(diào)更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式建筑，這些也是推動(dòng)“好房子”建設(shè)的發(fā)力點(diǎn)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，目前全國已有多地在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計(jì)容規(guī)則，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購房者居住體驗(yàn)，如不少城市已經(jīng)出現(xiàn)得房率超100%的新房項(xiàng)目。

陳文靜表示：“預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為‘好房子’供給提供支持，本次會(huì)議也強(qiáng)調(diào)支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，各項(xiàng)支持政策或?qū)⒏M(jìn)落地。而‘好房子’不斷放量，也有望進(jìn)一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放，促進(jìn)市場修復(fù)。”

“2025年將是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，前期部署的政策能否落地是關(guān)注的重點(diǎn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，12月以來（12月1~22日），重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比、同比增長均超10%，重點(diǎn)20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長。

陳文靜根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。