每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“目前二手房短期‘以價(jià)換量’延續(xù)，分流新房市場(chǎng)，寬松政策疊加下半年高基數(shù)影響減弱，預(yù)計(jì)新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房?jī)r(jià)預(yù)期仍將拖累市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，市場(chǎng)整體仍處于筑底階段。”

9月25日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2024第十四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)——AI賦能地產(chǎn)新生力”上，中指研究院華南區(qū)域副總經(jīng)理蔡光林對(duì)當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)進(jìn)行了主題分享。

中指研究院華南區(qū)域副總經(jīng)理蔡光林 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

市場(chǎng)下行趨勢(shì)仍在延續(xù)

中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全國(guó)百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.49%，34個(gè)城市累計(jì)下跌。其中，8月百城新建住宅均價(jià)16461元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，漲幅較7月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲1.76%。共有46個(gè)城市環(huán)比下跌，較上月增加7個(gè)。

從銷售規(guī)模來(lái)看，前8月全國(guó)新建商品房銷售面積為6.1億平方米，同比下降18.0%；商品房銷售額為6.0萬(wàn)億元，同比下降23.6%。此外，重點(diǎn)100城新房銷售面積同比下降31.5%，其中8月環(huán)比下降10%，同比下降17%，市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大。

蔡光林表示：“前8月重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積同比下降超30%，8月供應(yīng)量環(huán)比基本持平，仍處于低位水平，供給偏弱或拖累‘金九銀十’銷售恢復(fù)。”

截至今年8月底，全國(guó)50個(gè)代表城市商品住宅可售面積3.3億平方米，較2023年末下降約3.4%。“但可售面積的下降更多受供應(yīng)持續(xù)縮量影響，以近12個(gè)月的月均銷售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為22.1個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)4.5個(gè)月，已達(dá)到上一輪‘去庫(kù)存’以來(lái)的出清周期高點(diǎn)，尤其是三四線代表城市出清周期超30個(gè)月，去化壓力突出。”

二手房方面，受“以價(jià)換量”帶動(dòng)成交表現(xiàn)持續(xù)好于新房，重點(diǎn)城市如深圳、杭州、上海、廣州等二手房成交量同比均呈增長(zhǎng)之勢(shì)，但整體來(lái)看，前8月30城二手房成交量同比小幅下降2.3%。

“我們每月都會(huì)進(jìn)行一個(gè)關(guān)于購(gòu)房意愿的調(diào)查，8月置業(yè)意愿調(diào)查發(fā)現(xiàn)，影響購(gòu)房者購(gòu)房因素排名前三的分別是收入不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)下跌、房貸壓力大。”蔡光林表示，當(dāng)前行業(yè)還處于持續(xù)緩慢下探階段，短期房?jī)r(jià)調(diào)整壓力仍突出。二手房?jī)r(jià)格普遍下跌，上海、西安、成都、杭州等核心一二線城市受改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。

中長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求有支撐

需要注意的是，自2021年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了三年調(diào)整期。與過(guò)去幾個(gè)周期相比，此次調(diào)整周期的市場(chǎng)震蕩幅度明顯增加，市場(chǎng)下行時(shí)間也更長(zhǎng)。

進(jìn)入2024年，核心城市迎來(lái)政策優(yōu)化，同時(shí)，今年4月30日中央政治局會(huì)議提出“去庫(kù)存”思路，房地產(chǎn)政策迎來(lái)重大變化，隨后央行“5·17新政”打開(kāi)各地降首付、降利率空間，隨著首套房最低首付比例降至15%，當(dāng)前政策環(huán)境已接近此前2014年周期的最寬松階段。

“寬松政策疊加下半年高基數(shù)影響減弱，預(yù)計(jì)新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房?jī)r(jià)預(yù)期仍將拖累市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，市場(chǎng)整體仍處于筑底階段。”蔡光林認(rèn)為，市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)仍有待政策進(jìn)一步發(fā)力，更大力度降息、核心城市放松限購(gòu)、加快國(guó)企收儲(chǔ)節(jié)奏等是政策潛在的發(fā)力方向。

據(jù)中指研究院測(cè)算，中性預(yù)期下，預(yù)計(jì)2024年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降約15%，規(guī)模預(yù)計(jì)回落至9.4億平方米。通過(guò)房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期調(diào)研，多數(shù)房企認(rèn)為今年房?jī)r(jià)跌幅將超10%，目前市場(chǎng)仍處于持續(xù)緩慢下探階段，2025年市場(chǎng)或有望筑底企穩(wěn)，未來(lái)3~5年全國(guó)新建住宅銷售規(guī)模預(yù)計(jì)在6億~8億平方米。

不過(guò)，蔡光林也指出，核心城市人口保持增長(zhǎng)，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求有支撐，一線城市長(zhǎng)期看好，北京、上海政策空間仍較大，是全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

當(dāng)日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中國(guó)指數(shù)研究院重磅發(fā)布的《穩(wěn)市場(chǎng)的核心在于穩(wěn)房?jī)r(jià)——中國(guó)房地產(chǎn)改革趨勢(shì)與市場(chǎng)解析》報(bào)告指出，長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處在前所未有的變革期，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，不同城市樓市價(jià)值分化是必然趨勢(shì)，傳統(tǒng)發(fā)展模式已不再適應(yīng)新的發(fā)展階段，行業(yè)改革勢(shì)在必行。黨的二十屆三中全會(huì)《決定》為房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期改革指明了方向，影響深遠(yuǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將更加回歸居住屬性，將以“保障和改善民生”為核心進(jìn)行改革與發(fā)展。

“未來(lái)五年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式預(yù)計(jì)將加快構(gòu)建，住房、土地、金融、財(cái)稅等相關(guān)基礎(chǔ)性制度也將逐步完善。”上述報(bào)告指出。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝